****5大案例看業主認識誤區（轉給業主看）

來源：摘自《物業精品課堂》 時間：2017-11-17 11:44:40 閱讀次數：158次     

案例1 

新房未入住要交物業費？

不管業主是否入住都要交

【業主反映】

網友“小小”反映，她于2016年6月底拿到新房，一直沒有入住，今年8月開始裝修房屋，卻被物業通知需交納一年的物業費�！靶⌒　闭J為，自己沒有入住就沒有享受物業的相應服務，因此無需交納相應費用。

【案例分析】

2017年6月1日起，我市開始施行《關于明確市區住宅物業服務收費有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），其中第四條規定，“因業主原因未及時辦理入住手續（事實已入住的除外）、業主辦理入住手續后未入住或未使用連續六個月（含）以上的房屋，業主應當事先告知物業服務企業，按合同約定標準的百分之七十交納物業公共服務費、電梯運行費、公共能耗費�！�各地政策不一樣，其他地區是否減免需要咨詢當地主管部門。

江蘇省擎天柱律師事務所的張一軍律師表示：

物業費主要用于公共區域和共用設施設備的維護和保養，不管業主是否入住，物業提供的服務都不會改變。許多人對物業費的用途存有誤解，其實物業費是用于小區全體業主，而不是個人。

案例2

沒拿房也要交物業費？

自交付之日起就要交費

【業主反映】

市民王小姐反映，她在城北某小區買了一套新房，8月22日，她去拿房時，卻被物業人員告知，物業費要從2017年6月20日開始算起�！爱敃r因為貸款沒有下來，我就沒有去收房。既然如此，為啥我還要補交物業費？”

【案例分析】

根據《通知》第三條規定：“按照房屋買賣合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書的約定，自房屋交付之日起，業主應當按月交納物業公共服務費用。物業服務企業可以根據物業服務合同的約定，預收不超過一年的物業公共服務費和代收代交費用（包括電梯運行費、公共能耗費等）�！�

張一軍律師表示：

根據房屋買賣合同約定，只要房屋已具備交付條件，且開發商已經明確了交房日期，因自身原因而沒有及時收房的業主，仍然不能避免交納物業費的義務，還是應按照合同約定的時間起算物業費。因為此時物業公司已經對小區綠化、清潔、安全以及其他公共部位進行了約定服務，所以業主不可拒繳。

案例3

外墻滲漏，業主不愿交費

由開發商保修，物業無需擔責

【業主反映】

居民孫先生反映，2014年7月拿房時，因房屋外墻滲漏，一直無法裝修入住，雖然開發商陸陸續續維修了三年，但問題一直沒有得到徹底解決。如今，物業公司索要前兩年的物業費。孫先生認為，物業沒有幫他解決問題，因此產生矛盾。

【案例分析】

根據我國建設部2000年發布的《房屋建筑工程質量保修辦法》第四條規定，房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內出現質量缺陷，施工單位應當履行保修義務。但是如果房屋已過保修期，那么出現自用部分損壞，如衛生間馬桶漏水、水管破裂等，業主需要自己掏錢維修；如果非人為造成的共用部分損壞，維修費用需要居民分攤，有住宅專項維修資金的小區也可提取小區物業專項維修資金進行維修。

張一軍律師表示：

在保修范圍、保修期內發生的工程質量問題，應該由開發商負責保修，如果物業公司在業主反映房屋質量問題后，已經將問題告知開發商，并進行積極協助和協調，那么，物業公司則已經盡到了自己的義務，并不需要為業主的損失負責。若業主對工程質量或開發建設單位的保修工作不滿意，可直接向工程質量主管部門建設局反映。

案例4

車輛被劃，物業管理不善？

停車費一般不包含保管費

【業主反映】

家住西區一****小區的許女士反映，車停在小區時莫名被劃了一道劃痕，可當她想查看監控肇事者時，卻發現停車位置在監控死角，無法找到肇事者。許女士認為，這是物業管理不善所致，因而提出投訴。

【案例分析】

市物管中心相關工作人員介紹，根據市物價部門定義，物業收取的停車費是“汽車停放費”。依據《江蘇省物業服務收費管理辦法》第十四條規定，汽車停放費包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。因此，這筆費用并不是對業主車輛進行看管而產生的保管費用。

張一軍律師表示：

業主車輛在小區內被剮蹭，物業是否要擔責，主要取決于業主和物業公司之間有沒有相應的合同約定。一般情況下，物業公司主要負責衛生保潔、秩序維護和共用設施設備維護保養工作，收取的停車費為汽車停放費，并不是因保管產生的保管費，所以物業公司并不承擔保管義務。如果業主對于車輛等個人財產或是人身安全有特殊保護要求的，根據《江蘇省物業管理條例》的規定，業主和物業公司需另行約定，并承擔相應費用。

案例5

住改商擾民，拒交物業費

業主不能因此拒交費

【業主反映】

居民王先生反映，他所在小區有住戶私自在家開設培訓班，將住房改為商用，因班次多，學生多，小區頻繁有陌生人進出，給小區安全造成不利影響。與此同時，學生的吵鬧聲、桌椅的拖拽聲嚴重影響其他住戶的正常生活。雖然王先生已經向物業多次反映，但問題遲遲未解決，因此他們決定拒交物業費以示抗議。

【案例分析】

根據《江蘇省城鄉規劃條例》第五十條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，擅自將住宅改變為經營性用房。確需改變的，應當滿足建筑安全、居住環境、景觀、交通、鄰里等方面的要求，征得利害關系人同意�！蓖瑫r，全國《物業管理條例》第四十五條規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告�！�

張一軍律師表示：

對于“住改商”行為，物業企業應當及時勸阻、制止，并報告有關主管部門。但是物業企業本身并沒有執法權，不能強制阻止業主利用住房開展經營活動。因此，只要物業履行勸阻、上報等義務，業主就不能拒交物業費。通訊員 尹玉婷  記者 羌伊然

【你知道嗎？】

物業服務包含哪些項目？

生活中，很多業主不合理的拒交物業費，實際都源于對物業服務范疇認識不清。那么物業服務到底包括哪些內容呢？

根據《江蘇省物業服務收費管理辦法》第三條規定：物業服務收費，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

簡而言之，物業公司應按照與業主簽訂的物業服務合同內容提供相應的服務，而業主則交納合同約定的物業服務費用，如果業主有超出合同以外的其他需求，則需與物業公司另行約定。